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2016-05-12

碧桂园的马来西亚生意

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       5月7日,经济观察网发表了题为《碧桂园的马来西亚生意》的报道,此文从政府关系、区位特点、发展潜力等方面分析了碧桂园森林城市项目。报道如下:

  马来西亚依斯干达特区,涵盖新山市在内的五个县市,位于柔佛州最南端,与新加坡隔海相望,面积却是新加坡的三倍。

  从外观上看,这里很像国内的一个三线城市,人烟稀少,很少堵车。但由于靠近新加坡,且有特区的身份,伊斯干达过去几年的经济增速普遍高于马来西亚全国水平3到4个百分点。

  大量的中国房企挤到这里投资,包括碧桂园、绿地、富力等。2006年到2016年第一季度,中国企业在伊斯干达特区投资总额排第一。  

  在新山,第一家来投资的中国企业碧桂园已经是人人皆知的品牌,这离不开和政府的亲密关系。据悉,柔佛州苏丹曾将新皇宫交给碧桂园装修,苏丹在新山的皇宫门口的大型喷泉景观,就是杨国强送给苏丹的礼物。

  3年前,碧桂园在新山的第一个项目金海湾开盘仅一个月,销售超过6000套,销售额91亿元人民币。这个数字超过了新山全市一年的房地产销售额。

  碧桂园希望将这样的销售奇迹,复制到其在新山的第二个超级大盘——森林城市。这个碧桂园在海外投资开发最大的填海项目,目前已经创造了至少数十亿的销售额。

  “具体的销售额暂时还不能对外透露。我们希望到时可以给外界一个惊喜。”碧桂园马来西亚区域副总裁于润泽说。于润泽两年前加入碧桂园,一路见证了森林城市的发展。如今,这里的员工都称呼他为“市长”。

  作为最早一批出海的房企,碧桂园十分重视包括马来西亚在内的海外市场。

  ▲碧桂园森林城市效果图

  1 政府生意

  碧桂园方面表示,森林城市的投资额将高达2500亿元,填海面积20平方公里,开发周期预计达到20年。

  杨国强大力推动了这个项目的进展。据碧桂园内部透露,在构思阶段,他就坚持填海,要求用很短的时间建造出来。

  巨无霸投资项目意味着对当地经济和就业的巨大推动,加之金海湾的成功经验,森林城市受到了依斯干达特区政府的热烈欢迎。

  “政府喜欢来这里投资的企业,不仅仅是大企业,同时在这里有长期的规划,不是来挣快钱的;有良好的纪录;我们也特别关注企业对当地的催化作用,拉动经济和就业。”依斯干达特区首席执行官拿督伊斯迈说,碧桂园满足他说的所有标准。

  值得一提的是,几乎每个森林城市的销售顾问都会对自己的客户提到,柔佛州苏丹在这个项目中占有股份,以此证明森林城市在当地强大的政府资源。

  公开资料显示,森林城市由碧桂园和Esplanade Danga合资联营发展,双方各自占股60%和40%。而柔佛人民基建集团私人有限公司(KPRJ)则持有Esplanade Danga的20%股权。

  这确实为森林城市带来了诸多优惠政策。

  今年3月6日,马来西亚首相纳吉宣布森林城市成为免税区,在岛上投资指定领域的企业亦可获得税务优惠,包括开发绿色环保项目的开发商。

  为了鼓励置业,森林城市获得马来西亚政府特批,外国买家可购买面积500平方英尺(约46.5平方米)以上房产,无金额限制。一般来说,马来西亚规定外国买家只可购买100万马币(大约相当于166万人民币)以上房产。

  ▲碧桂园森林城市效果图

  2 “香港-深圳”

  新山人喜欢将新山和新加坡类比成中国深圳和香港,一桥之隔,房价却相差5倍以上。

  碧桂园马来西亚区域营销经理张鑫说,由于地缘优势,连接新山和新加坡的两座桥每天通联的人口大概是40万。

  “在新加坡拿一万新币,到马来西亚相当于3万马币。”从新山过关到新加坡,如果恰逢上下班高峰,就能看到无数的摩托车大军蜂拥而过。这群浩浩荡荡的钟摆族在新加坡工作赚钱,然后在新山购物、居住和生活。

  此外,随着新加坡人口老龄化日益严重,不堪沉重的生活压力,老龄人口外溢需求增加,新山也成了一部分人的不二选择。

  这让碧桂园相信,吸引新加坡客户是个非常正常且逐步推进的事情。

  但是,森林城市目前最主要的客群依然是来自于中国,并且有很大一部分是老带新。张鑫解释说,目前森林城市营销工作主要针对中国客户,在新马市场的投放要等到5月份才正式开始。

  森林城市的打法和金海湾一致,快准狠。过去数月,森林城市的广告迅速攻占了中国客户的电视机、报纸、微博和微信朋友圈;碧桂园将一波又一波看房团从中国带到马来西亚。

  经济观察网了解到,森林城市被列为碧桂园集团的一号工程,每个项目都有自销团队推广森林城市,营销资源倾斜于这个项目。

  这和马来西亚人的做事方法完全不同。负责接待碧桂园内地看房团的马来西亚导游程家名(化名)说起对碧桂园的印象:“速度太快了,甚至是恐怖。我们马来西亚人习惯计划10%,做10%,但碧桂园擅长先斩后奏,所以他们成功了。”

  除了中国区市场,森林城市的营销还分别包括马来西亚现场销售、马来西亚渠道销售(面向新加坡、日韩、中东、迪拜)等。

  ▲碧桂园森林城市实景图

  3 供应和需求

  森林城市在新山的发展并非一帆风顺。

  挑战始终存在。“我曾经逐个和56个私人地主谈判,就是为了修建一条通往这里的高速公路。”于润泽说。

  经过了2013年的高速发展,马来西亚政府自2014年开始收紧房地产投资,并提高了外国人购房门槛。

  尤其是过去的2015年,受原油价格急挫、消费税冲击、马币贬值、美国升息等因素影响,马来西亚房地产市场表现低迷。

  根据马来西亚国家产业资料中心(NAPIC)最新公布的初步房产市场报告,2015年马来西亚房产市场的市场成交值按年下跌8%至1499亿马币,这是自2009年的跌势后,6年以来首次出现下滑。此外,2015年的房产交易量也同步下跌5.7%。分析员称,2015年马来西亚房价指数(HPI)按年上升5.8%,是近5年半以来最慢的成长幅度,与5年平均增幅9.6%形成鲜明对比。就主要地区来看,柔佛及槟城的房产价格增幅创下历史新低,按年分别上涨5.6%及5.8%。

  伊斯迈对经济观察报记者表示,马来西亚的政策,包括房地产政策,确实会发生变化,过去提高购房门槛也确实给市场带来了影响,但是对于某些政策,州政府是可以微调的。

  “其实依斯干达在马来西亚是个非常独特的地区,经济增速高于全国水平,这意味着更高的购房能力。近期确实出现了有些房企卖房比较慢的事情,我们认为这是经过高速发展以后进入平稳期的表现,其实这是好事,让市场变得更加健康,平衡了供需。” 伊斯迈进一步解释说。

  此外,由于大量外来房企进入,伊斯干达特区的房地产供应量巨大。以森林城市为例,按照规划,未来这个巨无霸项目的常住人口预计将达到70万。

  目前伊斯干达特区的居住人口是150万。伊斯迈表示,经当地政府测算,预计到2025年伊斯干达特区会有300万居住人口,其中有140万的就业人口。如果三分之二的就业人口购房,就会产生100万户的住房需求,但目前市场上已有的新房供应量不到50万户,“所以我们认为需求就在这里。”


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