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2016-07-26

实地探究考察海外地产 碧桂园森林城市

来源:admin    浏览量:

前些天,我和几个地产朋友聚餐,酒过三巡之后,大家都扯开了话题聊,说着说着就扯到了海外项目,说到最近碧桂园地毯式广告轰炸的新加坡旁,位于马来西亚第二大城市新山的森林城市项目。

  碧桂园·森林城市打着“投资安全岛、国际教育、名校跳板、亚洲顶尖的养生度假环境、最具性价比的宜居国度”的标语宣传项目。

  由于自己并未做过调查,所以那天晚上我只是听着他们的谈论,没有多说什么。但他们谈论的内容却勾起了我的好奇心。作为一个资深地产人,对这么多人关心的项目,没理由不心动。我想亲自去看看这个项目,想深入的了解。

  所以,之后我本着对本号读者负责任的态度,更为了满足自己的好奇心,我飞跃南中国海,亲身前来考察该项目

  从广州白云机场起飞,由于晚点半小时,到新加坡的时间为晚上十一点左右,晚上选择在新加坡最繁华的地段之一——乌节路住宿。

  第二天十点多,从乌节路坐巴士出发,过关去对面一桥之隔的新山碧桂园森林城市。差不多一个小时就到了目的地,往来新加坡的确很方便。据说马来西亚给森林城市开通了12个专属过关的通道,不过因为到达关口的时候刚好赶上人流不多,即便没有走绿色通道,也很快捷地通关。

  一出关口,就看见了柔佛海峡的海面,照片中不远处的白色沙滩多个塔吊正在施工,那里就是碧桂园森林城市。右边的绿色树木是项目旁边的湿地生态系统。

  先来说说我所看到的项目内部与外部环境。
 

  森林城市位于柔佛州最南端的几个小岛上。目前工程建设正在下图红色线圈中的三角形小岛上开展,其他几个小岛还在填海施工中,整个项目开发周期约为20年。

全景图全景图

  其中,大家比较关心的填海问题,我特地咨询了项目的技术部门负责人,针对填海工程,引进了中国的技术,是在经过了安全的沉降期之后才开始施工。

  我毫不怀疑咱们中国的填海技术,因为如今的深圳前海、后海、蛇口以及深圳湾等部分区域都是当年填海填出来的,南海诸多岛礁也在填海施工中,无论是深海还是浅海,国内的填海技术安全性能还是挺可靠的。

  因此客观来讲,这里的地基安全性能应该是没问题。

  至于碧桂园承诺和规划的,例如分层式设计,地下行车,地上全是公园,建筑垂直绿化,由于还没有建成,这次过来我也没法看到实物,所以暂不谈论。

  但是这个项目在马来西亚受到苏丹(国王)和总理的支持,国内方面驻马大使也参与了项目开放仪式。纳吉更是在开放仪式上,提出:“我很高兴宣布森林城市将成为免税岛,使本地居民、企业和游客从工作、生活、娱乐环境中受益。”

  

马来西亚苏丹依布拉欣(右一)、马来西亚总理纳吉(中间)、碧桂园主席杨国强(左一)马来西亚苏丹依布拉欣(右一)、马来西亚总理纳吉(中间)、碧桂园主席杨国强(左一)

  作为一个受全球关注的项目,若是食言,损失的远不止这个项目,我想碧桂园应该冒不起这个风险。

 

  投资价值

  投资主要考虑的是成本和保值增值空间。

  先来说说这里的投资成本吧。

  目前森林城市的房价是相当于国内二三线城市的房价。

  公摊面积不计入房价,买多少得多少,送全屋精美装修,部分还送车位:套内面积约48-173㎡的洋房,折后套内均价约1.9~2.7万元/㎡,换算成国内建筑面积约65-209㎡,部分户型加上免费赠送的车位,折合均价约1.4~2.2万元/㎡,相当于国内二三线城市房价。

  套内面积约48㎡的洋房,折后套内均价约1.5~2.3万元/㎡,换算成国内建筑面积约65㎡,折合均价约1.1~1.7万元/㎡,一次性付款更可享额外折扣,总价只需人民币75万元起。 

  75万人民币,客观讲一点都不高。

  这笔钱在北京只能买到四环内的一个车位,在香港只能买到一个厕所。
 

  再来说说保值升值空间。

  前不久,我在本号发过一篇文,文中就人民币贬值做了计算。过去的二三十年里,M2增速一直是GDP增速的2~3倍,我们现在的5.45元只相当于1995年的1块钱,人民币一直在贬值。近年来,虽然M2增速有所放缓,但仍维持在高于GDP增速7%左右。按照这种速度,十年后人民币将缩水一半。也就是说,现在的100万,10年后只有50万的价值。

  而房子,最能有效保值资产。国内一线城市在经过一轮高速增长后,国家终于是收紧了政策,抬高了购房门槛。于是,越来越多的人把目光投向了海外。这也是为什么碧桂园·森林城市关注度这么高的重要原因之一。

  保值增值空间和新山的城市发展密不可分。碧桂园将新山与新加坡比作中国的深圳与香港。新加坡相比于香港毫不逊色,但将新山比作深圳的确是高抬了新山的地位。同样是作为经济特区,新山10年的发展远比不上深圳。

  But ,我要强调的是,全球有几个国家能有中国一样的实力和魄力,举全国之力发展一座城市?我们不能拿我们的标准来衡量它。新山的发展速度虽然比不上深圳,但是也不错,且作为经济特区潜力是巨大的,这方面可以参照已经发展了三十多年的深圳,新山才发展十年。

  我围绕碧桂园森林城市所处的小岛走了一圈,看完之后内心已经明白,这么大的工程,绝不是只是一个小的地产项目。

  他们内部对于这个项目的定位也不只是单纯地作为一个楼盘,而是将其定位为一座小城市,一个标杆性的城市。未来,这里将引进八大产业入驻,共同打造发展森林城市经济圈。无论结果怎样,至少碧桂园的这个想法与魄力是值得鼓励和赞扬地。

  从我所观察的角度来看,来这里投资为自己的资产保值增值,应该不会比国内的一二线城市差。而且在这里买的房子,产权不是50年,也不是70年,是永久。也就是说,在还没有达到你预期回报率的情况下,可以作为自己的旅游度假地点,除此之外,你也可以出租。要知道马来西亚的租金回报率有6%左右、又或者是自备养老,想象一下面朝大海,清风拂来的感觉。如果你是开公司做老板的,也可以把这里作为福利提供给vip客户度假。

  当然这只是我个人的看法。

  教育方面

  森林城市,目前已经有从小学到高中的许多学校入驻,还与久负盛名的美国沙特克圣玛丽学校签约,预计2018年8月开学。项目周围还有十几所全球顶尖大学与分校。在此置产,将获赠“马来西亚第二家园移居计划“办理服务费,并由专业团队办理。第二家园身份,是马来西亚对外来人员的福利政策。

  据我所知,马来西亚的教育质量和国内差别不大,但马来西亚是英联邦教育体系,成绩获得国际认可,可以报读欧美大学。华侨生身份也比较诱人,不但录取分数低,且卷面难度不高。

  But,我要强调一点,碧桂园提出的"名校跳板"虽是事实,但这个福利针对本身就具有一定实力的学生才管用。例如本身就具有考取一本二本的能力,来马读两年,凭借华侨生的身份,考相对容易的卷子,轻松考取名校,起到锦上添花的作用。但不是每一个学生都能凭此考取国内名校,如果你成绩不好,学习不够努力,华侨生身份也是枉然。而且,还得在这白白花上两年的时间。

  医疗养生宜居方面

  来到马来西亚,我的第一感受是“热”。不过,当习习海风吹过来时,又觉得很舒适。

  马来西亚是热带雨林气候,全年恒温,海风温和,很适合长期居住。

  我说这里很适合居住并非是因为森林城市的医疗配套,以及已经与美国第四大医疗机构UIW/Christus签订战略合作备忘录、已经和台湾的美兆集团签署合作备忘录并提供物业送医服务,与国际顶级医院、医疗服务和研发机构积极接洽,未来碧桂园 · 森林城市业主将享受世界级的医疗服务等。而是我此次亲身考察切身感受到的一些东西。

  马来西亚新山给我的感觉是安宁祥和。为什么会有这种感觉?

  考察结束的当天晚上,我住进了新山市区的一家酒店。第二天早上八点多醒来,拉开窗帘发现街道上,车辆零零星星。洗漱完毕之后,下楼吃完饭,到街上走了一圈,车辆依然很少。

  马来西亚喜欢慢条斯理的生活,不那么急功近利,他们喜欢按照自己的节奏过日子。他们一般都是在规定时间内上下班,除了国际连锁的麦当劳、肯德基还有当地的酒吧之外,几乎没有24小时营业的商店。他们有的人一天中就做那么几个小时生意,或者一周做那么几天生意,很懂得享受生活的美好。

  再来说说,马来西亚与新加坡的政治环境。

  这是海外置业的基础。出国前就有几个想来这买房的朋友,要求我特别关注一下这一点。来这里我亲身感受到的是,马来人、华人与印度人和睦相处着。

  这些商场里面的许多店都会有各个民族的工作人员,他们接待客人的时候互相帮忙,例如马来人或者马来印度人接待一位不会说英语的中国游客时,马来华人就会过来帮忙。从这些细节中能够看到很多东西。

 滨海湾花园 滨海湾花园

  在新加坡滨海湾花园,遇到从马来西亚那边过来一对姐妹带着几个孩子,她们要求我帮忙拍几张照片。

  
   一家人其乐融融。虽然是小事情,但这一举动或多或少能反映马来民族与华人民族之间的相处和睦。

  马来西亚与新加坡之间的恩怨情仇

  马来西亚与新加坡,渊源很深。19世纪,新加坡和马来西亚均被英国殖民。1942年~1945年又被日本殖民。1955年和1957年新加坡与马来西亚先后宣布脱离英国殖民独立自治,1963年马来西亚联同新加坡、沙巴、沙捞越组成联邦。后来,由于惧怕华人势力,马来西亚强烈要求新加坡独立。1965年,新加坡被迫要求独立,成为新加坡共和国。

  

新加坡金沙新加坡金沙

  新加坡与马来西亚之间过去的恩恩怨怨很难说清楚。但现在能够看到的是,如今的马来西亚与新加坡是相互依存,相互依赖的邦交关系。新加坡资源匮乏,尤其是赖以生存的水,需要从马来西亚进口。且新加坡的物价远高于马来西亚。举个简单的例子,一斤牛肉在新加坡要卖到64元人民币,而在马来西亚只要22.5元人民币。所以,每天开车前往马来西亚购物的人很多,周末更多。他们会在马来西亚那边买好一周的物品,给汽车加满油,然后满载而归。

  新加坡这边的工资很高,这是非常吸引马来人的点,2015年新加坡人均月薪是15828元人民币,马来西亚则是3344元人民币,除去物价差距,新加坡的月薪仍远高于马来西亚。因此许多新山人选择来这边上班,然后晚上回家去住。

  两国人民友好往来,互利互助,这是我这次考察亲眼看到的景象。

  说了这么多,最后来个总结吧。

  我在这边呆了四天,算是了解了碧桂园森林城市的这个项目,也考察了周边的环境。新加坡给我的感觉就是小巧精致繁华,由于面积小(719平方公里),整个国家和人民都在很用心的布置、雕琢这个城市。马来西亚新山给我的感觉是,舒适惬意,很少能看到人声鼎沸,嘈杂的景象。

  来这里度假养老或许是个不错的选择。对于来这里投资合不合适,我只能说新山是支潜力股。

  至于来这里置产,给孩子华侨生身份,作为“名校跳板”,我还是那句话,你得清楚自己孩子的实力。

  话说到这里,我就不再多说什么了。

  以上内容都是我考察后的一些想法,无意贬低,更没想奉承。我只是做了一个地产自媒体人该做的事,说了该说的话,仅此而已。

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