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2016-09-24

杨国强的“乌托邦”:碧桂园千亿美元未来城市

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        杨国强的答案是,引入产业和人口,进行产城融合。这一模式,背靠“一带一路”的国家战略,也将中国开发商出海带入了新的阶段。
 
  与王石、冯仑类似,碧桂园主席、62岁的杨国强也有一个绿色生态城市的梦。
 
  位于广东顺德的碧桂园总部大楼是一座长满绿色植物的罕见建筑,而杨国强的野心更大,他想把它搬到遥远的马来西亚,并扩建成一座真正的城市。
 
  这就是位于马来西亚新山市依斯干达特区的碧桂园森林城市。尽管森林城市不是按照一个单纯的房地产项目来规划,但不可避免地,它的对外面目,首先是海外投资买房的标的。
 
  海外造城、投资巨大也让森林城市引发了地缘问题、投资风险等争议;在碧桂园内部,这是公司最重头、也最难搞的项目。
 
  在人类历史上,绝大多数城市都是自然形成而非规划而来,关于理想城市的乌托邦试验,几乎都是失败的,杨国强的梦想将如何实现?
 
  他的答案是,引入产业和人口,进行产城融合。这一模式,背靠“一带一路”的国家战略,也将中国开发商出海带入了新的阶段。
 
  八大产业规划
 
  中国经济周期性调整到来,房地产企业出海潮涌,其在海外的投资,也逐渐从合作、学习阶段,进化到主动开发。
 
  马来西亚这个有诸多华人定居的国家,开始成为众多尤其是华南房企选择进驻的目的地之一。
 
  碧桂园森林城市是其中体量最大的一个。这座未来之城,占地约20平方公里,预计将开发20年,计划投资约1000亿美元;共分为四个填海岛,每座岛屿功能侧重不同。
 
  森林城市由碧桂园和马来西亚柔佛州政府控股公司——柔佛人民集团EDSB合作开发,两者分别持股60%、40%,因此使该项目具有了政府背景。
 
  按照杨国强的设想,森林城市要以“产城融合”与“城市创新”为核心,打造未来绿色智慧城市典范。
 
  其中,产业引进是核心,也是决定项目最终成功与否的要素。
 
  规划中,碧桂园将导入旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业八大产业,并形成集聚。
 
  森林城市有关人士介绍,在享受依斯干达特区政策的基础上,森林城市享有免税岛、独立海关等优惠政策。投资森林城市支柱产业,享有部分企业所得税的减免,并且没有外国人持股比例方面的要求。
 
  在新山市文化与艺术馆馆长陈再藩看来,森林城市由于开发周期长,最关键的便是第一座岛的产业引进。他向21世纪经济报道记者强调,在引进中国的优势产业之外,能否吸引本地商业进岛同样至关重要。
 
  陈再藩建议,在享受当地政府提供的税费优惠之外,也能够为当地的服务、零售行业提供优惠的入驻条件或相关配套。
 
  如何导入人口?
 
  杨国强当然不希望,像内地许多新城一样,森林城市建成之后便成为空城。与产业引入同步,两年来森林城市也在想方设法引入人群。
 
  新加坡作为特大城市和繁荣商业圈素有溢出效应,临近新加坡的新山是新加坡外溢购买力的主要衔接地。目前,新加坡接近马来西亚的第二关口附近,房价已高达8万元/平方米。
 
  碧桂园内部曾做过监测,在新山市的依斯干达特区,有约60%的购房者来自新加坡。周末每天通过新马两个通道的人次达到38.8万。
 
  因此,新马两地快速便捷的交通和过关就至关重要。今年3月,马来西亚政府宣布单独为森林城市在新马第二关口B区开设专属VIP绿色通道。相关测算数据显示,首阶段的满负荷最多12个窗口同时运作,通关时间最快人均10秒。
 
  戴德梁行策略发展顾问部助理董事符锦滔认为,产城融合项目的关键要素是产业、配套、人口。首先完善项目配套,在此基础上才能吸引产业进驻,而产业能够带来以工作或居住为目的的人口,盘活项目。在完成人口导入之后,再逐渐进行产业升级和调整,提升配套,将三者有机结合。
 
  而就三者的关系,世邦魏理仕华东区战略顾问部王笑梅研究发现,产城融合项目对人口的吸引力已不仅是传统理念上产业的带动作用,环境因素也开始成为一项重要考量标准,此外还包括医疗、教育等生活辅助配套。“所以反过来,人也会影响产业导入。”她表示。
 
  伊斯干达特区发展署拿督DATUK ISMAIL IBRAHIM认为,森林城市项目有望促进当地经济发展,这体现在当地建材业、物流业、零售业等方面。
 
  马来西亚首相纳吉预计,到2035年,森林城市将为马来西亚创造22万个就业机会,尤其是在金融和电子商务领域。
 
  目标锁定中产阶级
 
  以外界的视角来看,森林城市铺天盖地的广告和营销,使其成为海外房产投资的典型。
 
  在今年8月的中期业绩发布会上,莫斌透露,通过以销定产的策略,森林城市销售额已超百亿,实际推货量仅127亿。
 
  碧桂园的内部统计显示,购买森林城市的主要是海内外的中等收入人群,分别来自中国和马来西亚、新加坡、日本、韩国、印度尼西亚等国家。
 
  广州(楼盘)一长期观察房企海外投资的人士认为,这是碧桂园的聪明之处,将项目的客户群体扩展到全球人数庞大的中等收入人群,目标置业人群的范围增大。
 
  21世纪经济报道近期造访森林城市发现,就产业而言,目前已有的仅是工程、建筑,规划中的外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技等还未出现;仅有一家电商企业是知名奢侈品服务平台——寺库集团入驻,将在森林城市打造东南亚最大奢侈品旗舰店。
 
  在现场可以看到,巨大的售楼处几乎是项目的全部,而规划中的学校、医院、酒店等配套仍在紧张建设之中。
 
  目前阶段来到森林城市的人群,基本上是看房团,以来自中国内地和新加坡以及马来西亚本地的华人为主。
 
  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,森林城市面临的问题,是带中国产业尤其是工程、基建类公司出去之后,建设完成后,怎么植入产业和技术?这些产业和技术资源能否有效整合?华为的智慧城市方案将如何落地?对此,碧桂园此前并没有相关的经验。
 
  而长达20年的开发周期,以及1000亿美元的投资计划,碧桂园是否做过相关财务测算?是否模拟各种风险并准备预案?
 
  21世纪经济报道的实地调查发现,新山市、柔佛州以及整个马来西亚的住房供应量庞大。除了碧桂园,中国开发商绿地、富力等等也在马来西亚建设了大量的房地产项目;还有,从全球来看,中产阶层的海外配置需求,正在被欧洲等地的市场分流。
 
  9月3日,英国伯明翰市市长造访森林城市。他强调,自己最关注的是大型项目对于社会和城市的影响。希望森林城市将会提供大量就业岗位,不仅是提供房屋,这才是未来将产生影响力之处。
 
  杨国强的梦想和野心,最终能够为中产们在马来西亚打造一座安居之城吗?

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